而所有金融商品設計的基礎，都是基於參與者不會「全部」倒閉！但這次的情況卻是──借款戶破產，導致貸款銀行倒閉，銀行倒閉導致投資公司（投資銀行）倒閉，投資公司倒閉又導致保險公司（AIG）倒閉，保險公司倒閉又導致國家破產（冰島幾乎破產），這種幾乎全倒的情況是所有風險評估者都無法估計的情況，但卻發生了！因為所有的風險分擔者沒有一個人能真正承擔風險，所有認為透過風險分散可以降低風險的理論都成為沙上屋，在這次的金融海嘯中，被沖得乾乾淨淨。

高財務槓桿商品的核心問題是誰能真正承擔風險？由這次金融海嘯的經驗，世界各國才真正瞭解，政府才是最後風險的承擔者，矛盾的是獲利卻分不到，全被美國華爾街拿走，但出事之後還必須由各國政府以數以千億元（billion）計的美金擺平此事。這也是紓困案在各國國會遭到那麼大阻力的根本原因。

經濟學家斑傑明．弗里曼就曾指出，1970年代，摩根史坦利的年報中都是企業廠商和有形業務的照片，但近年來，年報中卻只有一幅幅曲線圖表和交易員的照片，顯示投資界早已不重實際業務，只追求空泛的經濟分析，他說：「金融市場已漸漸遠離了實際經濟活動。」

實際經濟活動才是一切金融投資商品的主要獲利基礎，而金融市場的主要功能是協助這些實際經濟活動募集資金，失去這個目的，所有金融商品都是沙上屋。因此，許多人認為此次金融海嘯的禍首是房地產跌價，其實房地產價格的漲跌是常態（任何商品皆是如此），但如果財務槓桿大太，連一點風吹草動（價格漲跌）都不能承擔，就失去了金融商品協助實際經濟活動降低其風險的基本功能。因此，房地產市場不但不是此次金融海嘯的禍首，反而是受害者！

這也是美國政府提出7000億元紓困方案的正當性所在，它不在於救房市，而是希望回到金融體系，是要減低（而非擴大）對實際經濟活動（如房市）市場波動的影響，以利經濟的正常發展！

金融海嘯中的最佳投資機會(1-4)

其三，衍生性金融商品會「擴大」經濟活動的波動與風險，而非「降低」！

1990年代初開始，美國各大金融機構投資大量資金與人才培育，從事金融商品的創新。投資銀行佔盡優勢，以衍生性商品為主軸的創新「商品」，賺進大筆鈔票，業務的迅速發展，促成更具規模的金融國際化與自由化；接著國際資本紛紛投入這類商品的行列，助長金融與資本市場的更高風險。

以儲蓄率最高的亞洲為例，最近15年是投資銀行發展最快的時期。它們透過金融創新工具，參與亞洲各國資本市場的發展，獲取大額利潤。另一方面，商業銀行（甚至保險公司）也更激進地高槓桿操作自己與客戶的資金，金融海嘯與衍生性工具的大量發行，有密不可分的關聯。

衍生性工具原先可粗分為債券與證券兩大類。「債券」衍生性商品的設計與發行，需要高度仰賴信用評等機構，銀行才會同意承做，最初所接受的主要為國債、或是少數具有信評報告的國際性企業所發行的債券。

隨著資本市場的迅速發展，企業發行債券案件大量增加，債券相關的衍生性商品便應運而生。

銀行的交易員或是基金操盤人，甚至是大企業裡負責運用資金的財務部門，說是保守操作，其實早就不再侷限於低風險、低受益的傳統債券商品。

這鼓勵了華爾街的投資銀行更挖空心思，設計更繁複、多樣的衍生性商品以吸引投資人。例如不動產證券基金、抵押權債權基金、連動債券，或是內容設計複雜的（統包式）基金，都是近年來的創作。

投資人很容易以為與債券、基金相關的商品，都具有低獲利、低風險的性質。其實並非如此！這些商品以共同基金的外表，包裝的內容實質上卻是高槓桿操作。

衍生性金融商品風險高
近年來衍生性金融商品，讓大家誤以為都與原本債券、基金相關商品都具有低獲利、低風險性質，卻忽略了已重新包裝過的商品。不動產行業反而不論在景氣明確與否都具有獲利、保值與抗跌的特性。

央行昨日臨時宣布再度降息一碼，並自今天起實施。自此波金融風暴已來，央行已連續四度降息，降息幅度高達○．八七五個百分點；近一個月以來，央行更是連續三度召開臨時常務理監事，其頻繁降息的程度，前所未見，對景氣看法也更加審慎。

而央行會出乎外界意料的緊急降息，外界認為與出口總值連續兩個月負成長有關。向來堅持「台灣無經濟衰退（Recession）問題」的央行總裁彭淮南，昨日首度鬆口表示：經濟會不會轉為負成長，「我不知道」，這要依照主計處公布數據為準；但「我希望不會」。外界解讀，彭淮南態度不若過去堅定，間接暗示經濟恐不止減緩（Slow down），步入衰退機率大增。

對央行的降息，行政院副院長邱正雄則持肯定態度，認為這是一個適切的措施，對國內經濟有激勵作用，政府會密切注意未來發展，但他不願評論降息對台股十日表現影響。

央行此次降息主因：一是考量物價趨緩、輸入性通膨壓力減輕，未來國內物價可望回穩；二是根據國際貨幣基金（ＩＭＦ）預測，明年各主要經濟體，都將出現經濟負成長，加上我出口已連續兩月呈現負成長，經濟成長下降的風險，明顯升高。

彭淮南表示，台灣是小型高度開放經濟體，所以若全球經濟下降，所受影響更大，而國外需求大幅減弱，我經濟成長很難不受影響。他說，全世界經濟動力主要來自美國消費，也因為美國消費沒有成長，所以我們出口到中國、香港的金額，也隨之減少，因為這兩地的final demand（最終需求）還是美國。

在央行宣布降息後，重貼現率、擔保放款融通利率和短期融通利率，分別降至二．七五％、三．一二五％及五％。市場預估，央行今日將同步調降公開市場操作利率○．一個百分點，引導銀行利率走跌，預期各行庫將再掀一波降息風。

地產勝經 2009 預告成真！
地產勝經 2009 在日前「央行升息對房市的影響」中有提到，台灣未來不可能大幅升息，房地產的優勢投資環境仍在，現今不但證實了政府不會升息的狀況，反而還執行了降息的政策。如您想要更快掌握現今投資環境及趨勢，「地產勝經 2009」即將展開預約，敬請密切注意基泰週報最新消息。

災難能平息嗎?道德風險不解決，還會再爆金融危機
一開始這些金融業者賺大錢，吸引更多投資者加入，遊戲越玩越大，最後出問題，虧損大到這些業者已無力負擔時，美國政府從聯準會到財政部，都在最後關頭出手相救。

用納稅人的錢來拯救這些「玩火自焚」的金融機構，公平與否暫且不論，但這種做法等於告訴華爾街業者：賺錢你們享，賠錢政府攤。

這次雷曼兄弟在次貸風暴中滅頂，未嘗不是因為這種「道德風險」在作祟：雷曼兄弟手上和次級房貸有關的資產高達六百億美元，玩得這麼大，照理說美國政府應該會在危機時出手相救。

但就像九月十一日《華爾街日報》指出：「房利美和房地美背負著五兆美元的次貸債務，它們的重要性比雷曼兄弟大得多。」這次，除了「二房」以外，政府根本無暇他顧。

雷曼兄弟已成為過去式，但它帶來的教訓仍在，只要「證券化」、「大到不能倒」這類道德風險問題沒解決，華爾街爆發下次金融危機的可能性仍揮之不去。

九月十五日雷曼兄弟宣布破產當天，《華爾街日報》報導，包括高盛、凱雷投資集團（Carlyle Group）、TPG等華爾街金融業者，已經虎視眈眈的在一旁等著，打算以清算價收購雷曼兄弟資產大賺一筆。「未來幾週，華爾街的禿鷹們會瓜分雷曼兄弟尚帶餘溫的屍體，然後等著更多的不幸者重蹈覆轍。」

顯然的，這些禿鷹不會等太久的。
這場金融海嘯，重創全球，但是災害過後，有多少人能學會在面對誘惑的當下，願意少拿一點？雷曼兄弟的王國像是一輛不斷行進中的馬車，一路上坡，一路搜刮戰利品，從來不需要考慮踩煞車，更不會想過少拿一點；而當遇到下坡路，煞不住車，從來不懂得節制而取得的戰利品，就成了加速它毀滅的包袱。短短一紙聲明，宣布破產，結束了一家一百五十八年歷史的公司。

擁有一個好店面，就等於擁有一隻金雞母。在物價上漲、利率走低的趨勢下，不少投資人都想知道，該如何用簡單的評斷準則，覓得心中理想的金雞母。

信義商仲執行協理林彥宏說，從長期投資的觀點看，不動產確實比其他金融資產更具保值性與抗跌性，因此若購買一個優質的店面並長期持有，以其每月固定租金收益扣除購屋貸款，要獲得4%以上的投資報酬率，並非難事。

值得注意的是，近幾年隨著捷運共構案的完工、住戶陸續進駐後，以捷運共構案為主的新商圈，明顯變多。林彥宏分析，標榜「捷運就在家樓下，到站就到家」的捷運共構住宅，由於與站體零距離，入住的戶數多，衍生的商機十分驚人。影響所及，捷運共構案周邊商圈也跟著鹹魚翻身，帶動當地中古公寓、大樓房價及店面租金。

以板南線永春站的「EAT」為例，呂信銓說，當初該案推出時，售價每坪約40萬至46萬元，雖然單價高出區域行情許多，但由於是屬於「到站就到家」的捷運共構案，加上緊鄰信義計畫區，創下傲人的銷售佳績；而在完工交屋後，成交價更一度站上每坪70多萬元的高峰；如今房價雖小幅修正，但每坪仍有60萬至62萬元的實力。

不過，林彥宏提醒有意承租店面的民眾，月租金成本應控制在總營業額的一成到兩成，才會有機會獲利；店東則要將租金投報率掌握在4%左右，也就是說，一個2,000萬元的店面，年租金至少要收到80萬元、月租金達6.6萬元，才算有投資效益。

景氣不確定，捷運仍為店面最佳選擇
儘管景氣不確定，仍有許多人選在此時購買店面，創業發展或者購置新厝。基泰建設捷運沿線推出好宅：「基泰之星」、「基泰國際」不論店面或住家，都提供您交通最便捷、生活機能最豐富的環境。想要更進一步的了解個案，歡迎您來電洽詢：02-2597-6686。

以目前首購及換屋族為主力的市場中，大台北地區最受換屋族青睞的分別是大安區、文山區和內湖區，至於台北縣則是板橋市、永和市和新店市。

根據永慶房仲網購屋趨勢調查發現，在台北市，換屋族最偏愛的區域還是台北市傳統最具知名度、生活機能及治安皆數一數二的大安區，大安區房價行情仍是台北市各行政區中最高的，今年以來房價平均為每坪52.8萬元。 其次，換屋族偏愛的台北市區域，文山區及內湖區分居第2、3名。

內湖區原本就是台北市高品質住宅區，目前房價在每坪29.9萬元，未來內湖捷運線即將通車，可望再加分。

至於台北縣，換屋族最偏愛的是台北縣行政中心板橋市，目前房價每坪為22.8萬元，新板特區陸續開發，有台北縣信義計畫區雛形，加上三鐵共構題材，換屋者特別青睞。

台北縣換屋熱門第2名為生活交通都相當便利的永和市，新店市則是位居第3，目前房價分別為每坪23.2萬及26.4萬元。

21世紀不動產台灣區總經理王福連指出，現在的交易量幾乎已經到底，但是未來房價可能還需要1、2年的盤整。可是以大台北精華區來說，和高點時相比，房價殺到8折已經是底線，幾乎不會再往下掉，是可以多試著進場找好房子的時候了。

大台北仍為購屋族最愛
景氣再怎麼不確定，大台北仍為全台購屋族最喜愛的區域。這也表示，大台北市的房價相較於其他區域，都更具有抗跌保值的效果。基泰建設30年來深耕大台北地區，只推出最適、最好的產品。如您欲了解個案，歡迎您上網（http://www.keetai.com.tw）。

台北市商用不動產不再死守天價，戴德梁行11日表示，已接受中影公司委託，將於11月26日公開標售位於西門町的「新世界大樓」，標售底價為20億元。目前已有多組壽險業者詢問，萬華企業代表11日也現身標售說明會現場，展現投標興趣。

新世界大樓位於台北市中華路、漢中街與成都路口，捷運西門站6號出口旁，是出入西門鬧區必經道路，建築物為地下1樓、地上9層樓，建坪共2,872坪，底價20億元，每坪底價約69.6萬元，是近20年來西門町首度有整棟大樓標售。

新世界大樓目前1到5樓為誠品116商場，6到8樓包括真善美為戲院以及辦公室，是業主中央電影公司自用，9樓則出租給整形診所。中影代表李傳偉說，新世界大樓產權沒爭議，待標脫後，會協助買方進行點交。

負責標售的戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立表示，以現在中影自用的樓層以周邊平均每月租金行情1,500元計算，全棟年租金收益將達1.2億元，用底價20億元來看，投資報酬率高達6%，遠遠高過於市場上一般4%左右。

如果用一般市場3.5%左右的投報率來計算，新世界大樓開價應該在30億元，但公告底價卻整整低了10億元。顏炳立表示，和業主討論過後，決定把底價壓低拉高投資報酬率，能吸引更多買方讓新世界大樓順利成交，希望為下半年不動產市場注入強心針。

標售案再現 顯見對台北房市的信心
西門町再度出現標售案，許多壽險業者也趨前探問，可見許多企業仍對於以台北市不動產作為投資標的抱持相當大的興趣及信心。基泰建設建議您，趁景氣不明確時更可仔細尋找適合投資的標的。

Q：日前經過 貴公司二樓，發現正在裝修，請問是否有新案要推出?地點在那?

A：本公司為擴大對貴賓的服務，將原本設於本棟大樓五樓“貴賓服務中心”移至二樓，除之前建材展示外，將有銷售展示、裝璜設計、售後流通及所有個案資訊等更多元的功能。 希望完工後能給貴賓更全方位的服務，期待您蒞臨指教。預約服務(02)2383-0666轉分機180 林小姐。

Q：請問室內石材為何要做防護？

A：因為石材具有毛細孔，當飲料灑倒在地上易造成滲透性髒污不易清潔，所以鋪設石材時一定要作好周全之防護，施工效果才會更好。
相關問題請洽工程部黃榮祥瞭解，服務電話(02)2383-0666轉分機136。

Q：請問 貴公司的財務有沒有受到這次金融危機的影響?

A：本公司財務狀況非常健全，故無影響。
如有問題請洽財務部服務專線(02)2383-0666分機122蕭明仁；分機120黃菘豐；分機118王素鳳。

民眾購買土地，未辦理產權過戶，旋即出售予第三者，並直接由原地主變更所有權予第三者，其間民眾所獲之利益，參照財政部84年7月5日台財稅第841633008號函釋核屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得，減除成本及必要費用後之餘額為所得額，依法應課徵綜合所得稅。

舉例說明，甲君於93年間向乙君購買土地5,000萬元，未辦理產權過戶旋即將該筆土地出售予丙君6,000萬元，認定甲君出售土地登記請求權所獲之利益1,000萬元核屬其他所得核課綜合所得稅。

想要利用房地產獲利，不論出售土地或者不動產，都有相當多的法令需要遵循，您已經做好獲利的準備了嗎？不要讓應繳的稅款減少了你的投資報酬率，相關稅法有基泰建設替您設想周全，如需相關訊息，請來電洽詢：02-2383-0666 #113